如是說999

“楼冻”力保房价？但愿这一刻能惊醒所有人…

2017-8-3 08:15

房地产，是国人绕不开的话题。居民资产中有近七成的资产是房地产，同时，房地产几乎决定了全社会的支付和消费水平，也就影响了所有人和所有行业。

很多人认为房地产不会崩盘，大家的内心支撑实际缘于一点——政府会用几乎无限的行政权力力保房价。

笔者一直表示怀疑。

禁售是力保房价的主要手段之一，市场称之为“楼冻”。那么，这样做真的就可以掩盖价格吗？

当禁止交易的时候，会有另外一种方式计算房价。假设：市场的实际月利率是 7 厘（高于现在的存款利率，低于小贷利率，与银行贷给企业的利率大致相当），现在一套 500 万的房子被楼冻，如果月租金是 1 万元，那么，它的真实价格应该是 500*(1/500*0.7%)=143 万元，当然，如果实际月利率是 5 厘，它的真实价值就是 200 万。

这可以判断自己被冻住的房子所处的价格位置。

有两点，决定了实际价值低于计算的数字：第一，中国的房子是有限的产权。基于建筑质量的因素，实际使用寿命比较短，还要计算很高的折旧；第二，投入如此大额的资金购买不动产而没有流动性，资产的实际价值需要在此基础上继续打折扣。

所以，“楼冻”没有丝毫意义，至多属于面子工程。

再一个问题是过去提到的推理逻辑：高房价之下，生产要素价格迅速上升，会挤压制造业不断倒闭、迁徙，当失业上升、实际平均薪酬（实际购买力）开始下滑的时候，再用什么支撑高房价？

现在的迹象已经很明显，不仅低端制造业在迁徙，高端制造业也开始行动。然后，就会开始影响储蓄和实际薪酬。

先说储蓄，即便人们失业了，如果有足够的储蓄，依旧可以按时归还房贷，房子就不会出问题。

人们的印象中，中国是高储蓄国家，这种说法过去是对的，现在应该是错的。据国内媒体腾讯网近日的一篇报道中说到，中国家庭金融调查与研究中心最近关于家庭储蓄的报告说，只有 60% 的家庭有储蓄，还有 40% 的家庭入不敷出。而这部分家庭既然入不敷出，就已经丧失了储蓄的能力。

这里有两个细节需要说明：第一，这些入不敷出的家庭大部分应该是城镇居民，也就是大家眼中的小资。因为农民一直靠天吃饭，又没有有效的社会保证，生活的稳定性很低，所以，传统以来就比较厌恶债务，维持家庭收支平衡是生活的核心内容。当然，如果家中有大学生等形成刚性开支除外。所以，决定这四成的人口中，城镇居民是多数，甚至可以想象成拥有房贷的占多数。第二，有资料显示，中国收入最高的 5% 的家庭储蓄率是 70% ，在总储蓄中占比 50.6% 。也就是说剩余的 55% 的人享有剩余 49.4% 的储蓄率，这是比较稀薄的，也就意味着还有很多人口处于入不敷出（丧失储蓄能力）的边缘。一旦经济形势下滑，它们也会加入入不敷出的大军。现在，恰恰是这种情形。

2017 年上半年，全国居民人均可支配收入 12932 元，比上年同期名义增长 8.8% 。其中，工资性收入增长 8.6% ，经营净收入增长 5.9% ，财产净收入增长 9.6% ，转移净收入增长 11.9% 。财产净收入的典型代表是房租收入，转移净收入的典型代表是卖房收入，主要是房屋的衍生现象。

今年 7 月 12 日，智联招聘发布过一份《 2017 年夏季中国雇主需求与白领人才供给报告》。报告中说到，根据该机构 2017 年夏季在线的数据显示，全国 37 个主要城市的平均招聘薪酬为 7376 元，本季度平均薪酬下降幅度较大，为 3.8% 。从 2016 年以来的平均薪酬来看，全国平均薪酬水平在 2017 年第二季度从涨转为跌，之前一直上涨的趋势不再（这一转变非同小可，在验证前面的逻辑分析）。这主要是由于小微企业薪酬下降，新一线、二线等城市主动吸引了人才流入、而这些城市平均薪酬较一线城市低、带来整体薪酬平均数被拉低。微型企业本季度薪酬下降 31% 。总体来看，薪酬在 4001-6000 元之间的职位数量仍然是最多的，占职位总量的 32.8% ，其次是薪酬在 8000 元以上的高薪职位，占职位总量的 25.9% 。薪酬在 2001-4000 元之间的职位数量占两成，这反映了主要城市的薪酬水平（包括公务员吗？）。

这是房地产挤压制造业后的后果。虽说由奢入俭难，但它还是开始了。

当平均薪酬开始下滑的时候，更多的人群就会加入入不敷出的行列、丧失储蓄能力，同时，通胀无论高低，都在不断发展，即便收入不变的人，也会逐渐进入这一行列。

当更多的人入不敷出、同时也丧失储蓄、生活难以为继的时候，请它们来回答如何处理房屋和房贷的问题才最有发言权。是否冻得住楼市，也就清楚了。

这时，无论是央行的诚信记录，还是对失信人员不准乘高铁、不准坐飞机、不准进银行等惩罚措施，就都丧失了意义。当国人生活过不去的时候，不会理会这些，也理会不了。

即便楼冻，部分人也会被逼弃房，房子归银行，那时的地方政府还限制的住银行换取流动性吗？估计不能。

或许有朋友认为，央妈还可以印钞救助。以前咱说过一个原理，当实业不能创造信用、给这些钞票注入信用的时候，这些钞票和花花绿绿的纸张是一样的，没有购买力，只会让你有限收入的实际购买力更快下滑，在入不敷出的境遇越陷越深。还有一种媒体人说，印钞推动楼市上涨可以创造信用，这就和上世纪农业生产的放卫星相同，还不如扯淡。

当平均薪酬收入下滑的时候，那些以房租收入为代表的财产净收入、买房收入为代表的转移净收入还会持续下去吗？自然是快速下滑。因为全社会的有效购买力下降，租、购房的支付能力会更快速地下降，最终会让那些依靠多套房出租、炒房而谋生的人也陷入贫困，如果推出房产税，就是加速陷入贫困。

此时，新房会快速丧失需求，希望那时地产商的资金链不会断裂，挺住价格。

当银行怀抱房子、地产商的资金链越绷越紧的时候，楼冻将烟消云散。

这是不断推动房地产之后的必然走势，而上面提到的智联招聘的数据不过是在验证过去谈论的路径而已。

没有制造业为核心的实业不断发展，也就不会有服务业，更不存在所谓的互联网经济，金融创新也就根本不存在。皮之不存，毛将焉附？最终只能是什么都没有。

正的中国人，醒醒！

作者： 如松

轉自: http://kzg.io/gb3UDx

（图片来源：Fotolia）